Immobilier : quelle baisse des prix pour quel type de logement en 2009 ?
Les prix devraient baisser en moyenne de 5% à 10% en 2009, selon les professionnels. La chute devrait être plus ou moins importante selon la qualité et la localisation des biens mis en vente. En vedette : les logements d'exception à Paris ou en proche banlieue. En queue de peloton : les terrains et les logements situés à la périphérie des villes. Revue de détail.
Simultanément les notaires et la Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) ont livré leurs chiffres et leurs prévisions pour l'année 2009. Une chose est sûre, la baisse des prix est confirmée, mais "l'effondrement" annoncé par certains n'est pas au rendez-vous. Au premier trimestre 2009, les prix reculaient tout juste de 1% dans l'Hexagone, selon la Fnaim, soit beaucoup moins qu'au cours des 3ème et 4ème trimestres 2008, à respectivement -2,9% et -6,5%.
Une baisse contrastée et non uniforme
Est-ce annonciateur d'une plus faible baisse des prix en 2009 ? Pas forcément, puisque notaires et agents immobiliers semblent d'accord sur un point : les prix vont baisser en moyenne de 5% à 10% en 2009. "La baisse sera cependant extrêmement contrastée et non uniforme", ont prévenu les notaires.
Une baisse des prix plus modérée dans le neuf
Pour le neuf, "il faut tout d'abord rappeler que, même si l'augmentation a été moins forte que pour l'ancien sur une même période (1998 - 2008), une baisse des prix devrait se manifester d'une manière modérée car, si le foncier et les matériaux deviennent moins chers, les nouvelles normes environnementales renchérissent le coût de la construction", ont expliqué les notaires.
Les prix des biens d'exception continueront de monter
A Paris, comme dans les Grandes Métropoles de Province, les quartiers d'excellence ou les biens "zéro défaut" (bonnes qualités de prestations, bonne orientation, bonnes prestations environnementales...), "les prix se maintiendront voir pourraient continuer à augmenter très légèrement, comme durant la précédente crise sur la période 1992-1998", expliquent les notaires.
Dans les grandes métropoles dynamiques : une baisse de près de 10%
Hors cette catégorie, pour les grandes métropoles alliant dynamisme économique, flux migratoires positifs et soleil, "la baisse des prix devrait se situer, en moyenne, plus près de 10% que de 5%, sachant qu'on y constatera évidemment d'amplitudes de baisse de prix plus significatives dans certains quartiers moins privilégiés".
Au moins 10% de baisse dans les autres grandes villes de province
Dans les centres villes des autres grandes métropoles de province et d'une manière plus générale dans l'ensemble des villes de province, "la baisse des prix devrait être de l'ordre d'au moins 10% en moyenne", selon les notaires.
Maisons et terrains en périphérie : jusqu'à 20% de recul des prix
Les maisons et les terrains à bâtir dans les périphéries de toutes les villes devraient le plus pâtir de la situation actuelle puisque "la baisse des prix devrait s'y situer entre 10% et 20%".
Source : les echos.fr (14.04.09)
Investissement Scellier : gare au marché locatif !
L'économie d'impôt promise par le dispositif ne suffit pas à garantir un bon placement.
Economisez jusqu'à 37 % du prix de votre bien immobilier ", " Soyez parmi les premiers à bénéficier de la loi Scellier ! ", " Jusqu'à 110.000 euros de réduction d'impôts "... Les publicités agressives ont fleuri en début d'année sur les écrans d'ordinateurs. On ne compte plus les slogans vantant sur Internet les mérites de la nouvelle loi Scellier, destinée à favoriser l'investissement dans l'immobilier locatif neuf. Pourtant, ce texte n'est pas encore totalement opérationnel ! Il a certes été voté dans le cadre de la loi de Finances rectificative pour 2008. Mais, par la suite, les députés ont voulu élargir le dispositif, contre l'avis du gouvernement et des sénateurs. Il a fallu l'avis de la commission mixte paritaire, qui a recadré le texte dans son épure initiale. C'est donc un retour à la case départ. Il n'empêche, avant même que l'encre des derniers textes soit sèche, le nouveau dispositif avait déjà eu le temps de devenir aussi familier que les incitations Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien ou Borloo qui l'avaient précédé.
La nouvelle loi avait été voulue par les promoteurs. Fortement déstabilisés par la crise, ces derniers ont enregistré un effondrement des ventes jusqu'à la fin de 2008. Depuis, est-ce un effet immédiat de l'adoption du texte ? Toujours est-il que leurs stocks se sont dégonflés. " On peut quasiment dire que les studios et deux-pièces sont en manque sur les bons emplacements, se réjouit Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier d'Infinitis, notamment à Paris et en première couronne. " " Cependant, tempère-t-il, on ne peut pas en dire autant des trois et quatre-pièces, ainsi que des secteurs plus éloignés. "
Cette opportunité, saluée comme telle par les promoteurs, en sera-t-elle une aussi pour les particuliers ? La question vaut d'être posée, car le marché constate actuellement les méfaits causés par un usage abusif des incitations prévues par la loi Robien (voir ci-dessous). Il convient donc de savoir en quoi ce nouveau dispositif devrait se révéler plus avantageux et plus protecteur que les précédents. Et tout d'abord, quel est son bénéfice fiscal.
Trois régimes pour le neuf en 2009
Le nouveau régime est voué à remplacer, dès le 1er janvier 2010, les dispositifs Robien recentrés et Borloo populaire. L'année 2009 est donc, du point de vue de l'investissement locatif neuf, une année exceptionnelle puisqu'elle permet à trois dispositifs de coexister ! Contrairement au Robien et au Borloo populaire, tous deux construits sur le principe de l'amortissement, l'avantage fiscal de la loi Scellier-Carrez prend la forme d'une réduction d'impôt.
Cette dernière s'élève à 25 % du montant de l'investissement pour les achats réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, dans la limite, cependant, d'un plafond fixé à 300.000 euros d'investissement. Si l'investissement est réalisé les deux années suivantes, c'est-à-dire entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012, le taux de réduction est ramené à 20 %. Autrement dit, l'avantage fiscal ne peut excéder 75.000 euros lors de la première période et 60.000 euros dans la seconde. Le tout est étalé sur neuf ans à raison de un neuvième par an, soit un gain pouvant aller, respectivement, jusqu'à 8.333 euros et 6.666 euros par an. Au titre d'une même année, il n'est possible de bénéficier de l'avantage que pour un seul logement.
La zone C définitivement écartée
Bien évidemment, un avantage fiscal ne va pas sans contreparties. En l'occurrence, celles-ci sont similaires à celles du Robien : pas de plafond de revenus des locataires, mais l'obligation de louer le logement nu pendant neuf ans au moins à des niveaux de loyers n'excédant pas 21,65 euros par mètre carré et par mois en zone A (Paris et région parisienne, Côte d'Azur et Genevois français), 15,05 euros en zone B1 (grandes villes) et 12,31 euros en zone B2 (villes moyennes). Lors du vote du texte, les communes de la zone C (le reste du territoire) étaient exclues du régime Scellier, cette disposition étant vouée à éliminer les dérapages du Robien en zone C et à favoriser les secteurs qui souffrent d'un marché locatif très tendu. Or la levée de boucliers des députés concernés par la zone C a permis le vote, contre l'avis du gouvernement, d'un amendement à la loi de Finances rectificative pour 2009. Les sénateurs s'y sont opposés. Il a fallu réunir la commission mixte paritaire et le statu quo ante a finalement été décidé.
Des logements écoperformants
Autre contrainte : le logement acquis doit répondre, comme le veut le Grenelle de l'environnement, à des caractéristiques thermiques et de performance énergétique conformes à la réglementation en vigueur au moment du dépôt du permis de construire, en l'occurrence la RT 2005 pour les logements autorisés à partir du 1er septembre 2006. Un décret à paraître avant 2010 doit préciser les modalités d'attestation de cette conformité. " Il faut être très attentif à cette écoconditionnalité, prévient un professionnel, des réalisations sous la RT 2000 traînent encore sur le marché et, si le décret arrive avant le 1er janvier 2010, les investisseurs qui n'auront pas été vigilants risquent l'inéligibilité au Scellier. "
Bonus pour le Scellier intermédiaire
L'avantage fiscal peut être amélioré dès lors que l'investisseur accepte de se soumettre à des conditions de location plus " sociales ". La première repose sur l'engagement de louer le logement à des ménages (autres qu'à un membre de la famille toutefois) dont les revenus sont plafonnés. A titre d'exemple, les ressources d'un couple locataire ne doivent pas excéder 65.389 euros par an en zone A, 47.725 en zone B1 et 43.749 en zone B2. La seconde contrainte tient au loyer, qui doit rester inférieur à 17,32 euros par mètre carré et par mois en zone A, 12,04 euros en zone B1 et 9,85 euros en zone B2. Enfin, le logement doit être loué pendant quinze ans au moins. En contrepartie, l'investisseur bénéficie en plus de la réduction Scellier classique durant les neuf premières années, d'une réduction supplémentaire de 2 % pendant les six années suivantes. Cerise sur le gâteau : un abattement de 30 % sur les revenus fonciers !
Incontestablement, le dispositif Scellier a des atouts. " Il intéresse une plus large frange d'investisseurs que le Robien et le Borloo, qui s'adressent, eux, à de gros propriétaires en mal de gommer du déficit foncier ", précise Patrice Haubois, chargé d'études au Crédit Foncier.
Un bémol cependant, malgré un plafond d'investissement de 300.000 euros, les petites surfaces tiennent la vedette. Exactement le reproche formulé à l'encontre de la défunte loi Méhaignerie et des Besson, Robien ou autres Borloo qui lui ont succédé !
Source : les echos.fr (10.04.09)
Immobilier ancien : les prix pourraient baisser de 10% en 2009
La Fnaim table sur une baisse des prix de 5 % à 10 % en 2009, après un léger recul de 1 % au premier trimestre. Les notaires prévoient une nouvelle baisse des ventes des logements anciens cette année. Mais, qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements, les prix des biens situés en centres-villes reculent généralement moins, comme ceux des petites surfaces.
Début 2009, la baisse des prix de l'immobilier est en pente douce, mais elle n'augure rien de bon. Car, désormais, sur un an " la variation de prix est négative sur tous les types de biens et dans toutes les régions de France ", a souligné hier le président de la Fédération nationale de l'immobilier, René Pallincourt, en commentant les derniers chiffres de la Fnaim.
Fondés sur les compromis de ventes, ils montrent une baisse de 1 % des prix dans l'immobilier ancien au premier trimestre par rapport aux trois mois précédents. Celle-ci peut paraître modeste, sauf qu'elle se compare à celle du quatrième trimestre 2008, où les prix avaient brutalement dévissé (- 6,5 % en trois mois). En outre, ce nouveau repli porte à 9,8 % la baisse des prix sur un an, avec toutefois un léger sursaut au mois de mars, où la baisse a été de 9,3 % par rapport à mars 2008.
Les professionnels ont également constaté un frémissement en termes de volume d'activité. Après une chute de 20 % du nombre de compromis signés au quatrième trimestre, " on note depuis deux mois une reprise de l'activité partout en France ", a déclaré René Pallincourt. Il l'explique par le fait que " les vendeurs ont accepté l'idée de baisser leur prix, en particulier sur le marché des maisons ". Les maisons, qui représentent les deux tiers du marché de l'immobilier ancien, ont vu leur prix reculer davantage que celui des appartements à, respectivement, - 11,2 % et - 8,4 % au premier trimestre par rapport à la même période l'an dernier, et - 1,7 % et - 0,4 % par rapport au quatrième trimestre 2008.
Recul des ventes
Autres tendances notables, qu'il s'agisse de maisons ou d'appartements, les prix des biens situés en centres-villes reculent généralement moins, comme ceux des petites surfaces. Les appartements de deux pièces, par exemple, cèdent 8,4 % entre les premiers trimestres 2008 et 2009, contre 10,4 % pour les quatre-pièces. Seule exception, les appartements familiaux de cinq pièces et plus, dont les prix avaient baissé bien avant les autres, ne se replient plus, sur un an, que de 0,7 % au premier trimestre.
Les chiffres annuels de ventes dévoilés hier par le Conseil supérieur du notariat corroborent ces données. Sur l'ensemble de 2008, les ventes ont reculé de 20 %, neuf et ancien confondus, à 746.400 transactions. Les prix du neuf ont mieux tenu, avec 79.400 ventes seulement, quand ceux de l'ancien ont cédé 2,8 %, surtout du fait du fléchissement des maisons (- 4 % sur l'année, contre - 1,5 % pour les appartements).
Sur 2009, " nous devrions assister à une continuation de la baisse des volumes dans l'ancien, mais moins importante qu'en 2008, tandis que la baisse des volumes du neuf devrait se stabiliser ", a estimé Jean-Pierre Ferret, le président du conseil supérieur du notariat. " On assiste à un certain regain d'intérêt dans l'ancien, avec une augmentation du nombre de compromis de vente par rapport au quatrième trimestre ", a-t-il ajouté.
Côté prix, " contrairement à 2008, une baisse assez sensible devrait s'opérer ", estiment les notaires. Modérée pour le neuf, elle sera plus nette pour l'ancien, d'au moins 10 %. Sauf à Paris, dans certaines grandes métropoles de province et pour les biens " zéro défaut ", où les prix devraient se maintenir. La Fnaim, elle, table sur 5 % à 10 % de baisse cette année.
Source : les echos.fr (05.04.09)