MARS 2009

C'est une première en Europe, à en croire Jean-Louis Borloo, ministre de l'Ecologie. Dix-huit mois après le Grenelle de l'environnement, l'une de ses principales mesures financières a vu le jour hier : l'éco-prêt à taux zéro.

Distribués à partir du 1er avril, les éco-prêts devront inciter les ménages français qui sont propriétaires - occupants ou bailleurs - ainsi que les copropriétés à entreprendre des travaux de rénovations thermiques dans leurs logements. Un enjeu de taille : 27 millions de logements construits avant 1990 dont 15 millions de maisons individuelles sont concernés.  «Le grand chantier du parc existant/…/, c'est là que se joue la bataille», a déclaré hier Jean-Louis Borloo, qui a rappelé que le bâtiment était le plus gros consommateur d'énergie en France.

La création des éco-prêts avait été adoptée dans la loi de finances 2009. L'Etat et les banques ont souhaité en faire un produit simple : il sera disponible sans condition de ressources et cumulable avec les autres dispositifs de soutien (crédit d'impôt « développement durable», aides de l'Agence nationale de l'habitat et des collectivités territoriales, etc.). Il permettra de financer jusqu'à 30 000 euros de travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique d'un logement. Pour l'Etat, cela représente une aide de 3000 euros par logement.

«Passer à l'acte»

Il s'agit d'une « aide à la trésorerie pour passer à l'acte», résume Jean-Louis Borloo, « moins chère que l'économie réalisée». Le ministre vise 70 à 80 % d'économies d'énergie par ménage sachant que la facture moyenne de chauffage est de 900 euros, mais de seulement 250 euros pour une maison bien isolée, et peut atteindre 1800 euros pour un logement mal isolé. « Je pense que l'objectif de 400 000 rénovations par an sera dépassé», estime Jean-Louis Borloo.

Concrètement, le candidat à l'éco-prêt doit composer un « bouquet de travaux» en choisissant au moins deux des opérations suivantes : isolation de la toiture ou des murs extérieurs, remplacement des fenêtres et porte-fenêtres, installation ou remplacement d'un système de chauffage, installation d'une production d'eau chaude sanitaires ou d'un système de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable. Pour un bouquet composé de deux travaux, l'aide sera de 20 000 euros maximum et pour trois travaux ou plus, elle pourra atteindre jusqu'à 30 000 euros.

Autre option, qui concerne uniquement les logements construits entre 1948 et 1990 : s'adresser à un bureau d'études thermiques pour améliorer la performance énergétique globale du logement. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), désormais obligatoire, ne constitue pas une étude thermique.

L'entreprise du bâtiment qui réalisera les travaux est le premier interlocuteur à contacter. Elle aidera le particulier à composer le bouquet en fonction de son logement. Ensuite, elle devra remplir un formulaire téléchargeable sur le site de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (www.ademe.fr, rubrique « financez- vous»), acteur-clef du dispositif.

Muni de ce document, le candidat à l'éco-prêt se rendra dans sa banque habituelle afin de solliciter le financement. La durée de remboursement est de 10 ans mais la banque peut proposer de l'étendre à 15 ans. Les banques se sont engagées à commercialiser l'éco-prêt à partir du 1er avril.

Afin de promouvoir l'éco-prêt et faire connaître son fonctionnement auprès du grand public, l'Ademe a conçu une campagne nationale de publicité, presse et TV, qui commencera le 23 mars. « Mieux financer ses travaux pour économiser l'énergie, aujourd'hui on peut», promet la pub.

Immobilier ancien : une baisse des prix de 3% à 5% en 2009

Les prix de vente de l'immobilier ancien devraient baisser de 3% à 5% en 2009, selon Hervé Bléry, président du réseau d'agences immobilières Century 21. Il table sur une baisse de 3% pour l'ensemble de l'année 2008. Les prix ont commencé à fléchir cet été. 

" La baisse des prix des appartements et des maisons dans l'ancien devrait être de 3% à 5% par rapport à cette année alors que le nombre de transactions devrait être sensiblement le même ", a déclaré vendredi à l'AFP Hervé Bléry. Pour l'ensemble de l'année 2008, le président de Century 21 (950 agences) table sur une baisse des prix de 3% par rapport à 2007.

Sur la période janvier-août 2008, les prix ont été stables par rapport à la même période de 2007 mais sur les trois derniers mois observés, ceux-ci ont fléchi de 1,88% par rapport à l'été 2007 et la tendance devrait s'accentuer d'ici la fin de l'année. " Les vendeurs assouplissent leurs exigences et négocient plus facilement aujourd'hui qu'il y a 8 mois ", assure M. Bléry. La " marge de négociation ", c'est-à-dire la différence entre le prix affiché par le vendeur et le prix conclu lors du compromis de vente, est passé au cours des derniers mois de 4,5% à 6%, souligne-t-il.

Le nombre de logements anciens proposés dans les agences de Century 21 a gonflé de 17% en un an, à 70.000 au 1er septembre, car "les particuliers se tournent plus facilement vers les professionnels dans les périodes où il est plus difficile de vendre des biens".

Par contre, le volume des transactions (50.000 pour les ventes et 40.000 pour les locations en 2007) est en repli de 12% sur les 12 derniers mois, admet M. Bléry, en raison de la hausse des taux d'intérêt et des restrictions des banques pour l'accès au crédit. Century 21, filiale du premier promoteur immobilier français Nexity, a réalisé en 2007 un chiffre d'affaires d'environ 500 millions d'euros pour un volume d'affaires de ses agences de 7,8 milliards. (source AFP)

Crédits immobiliers : montants et taux en baisse

 Le montant des prêts immobiliers accordés l'an dernier aux ménages français a fortement diminué. Et les prévisions pour cette année ne sont pas plus favorables.

Selon le baromètre trimestriel du Crédit logement, un organisme de cautionnement, cité par le Monde, « L'année s'achève sur un total de 140 milliards d'euros de nouveaux crédits immobiliers distribués, contre 170,2 milliards d'euros, en 2007, soit un repli de 17,8 % ». Les Echos soulignent un autre chiffre : en janvier, le retournement du marché du crédit atteint 40% en un an.  Le quotidien économique trouve cependant des raisons d'espérer : « Pour la première fois depuis deux ans, les taux d'intérêt des crédits ont amorcé en décembre une baisse de 16 points de base pour retomber sous la barre des 5 %. Cet infléchissement qui s'est confirmé en janvier à 4,81 % (- 18 points) n'a pas de raison de s'interrompre dans l'immédiat. » Selon le journal, les taux devraient ainsi redescendre à 4,5% au printemps.

Certifiée rénovée

Céquami, organisme de certification de la qualité des maisons individuelles, vient de lancer un projet de certification destinée aux maisons rénovées.

Comme le rappelle leMoniteur.fr, avec plus de 13 millions en France, « le secteur de la rénovation des maisons individuelles est particulièrement visé par les aides financières programmées par l'Etat [...] Mais comment s'assurer du bon emploi de cette manne financière dans un secteur où moins de 10% des logements atteignent, après travaux, un niveau de performance énergétique exemplaire ? » Batiactu nous donne la réponse : concevoir une certification qui prendra en compte trois critères : « l'organisation du professionnel, la qualité des services et la qualité technique des maisons rénovées, avec un contrôle continu des travaux et de la performance énergétique finale. » La phase expérimentale vient de débuter, pour aboutir à un référentiel opérationnel en septembre prochain.

Loi Boutin : la dernière ligne droite

Voté par les députés la semaine dernière, le projet de loi sur le logement doit être définitivement adopté ce 17 février en commission mixte paritaire. D'ultimes modifications ont été ajoutées au texte.

Comme le remarquent les Echos dans leur édition du 11, « certains points controversés pourront encore être modifiés, mais globalement les amendements votés à l'Assemblée ne prêtent pas à contestation ». De nombreuses mesures touchent au logement social. D'autres, plus générales, concernent aussi bien les locataires que les propriétaires. Ainsi, explique Capital.fr le même jour, « désormais un juge pourra ordonner une expulsion dans un délai d'un an, contre trois ans auparavant. Objectif : rassurer les propriétaires qui sont confrontés à des problèmes d'impayés ». Sur son site Internet, le Nouvel Obs évoque une autre ambition du texte : « permettre aux classes modestes et moyennes d'accéder au logement. Ainsi, le dispositif de la maison à 15 euros par jour sera étendu aux appartements. »

L'Immobilier neuf dans a tourmente

En 2008, les ventes de logements neufs des promoteurs ont reculé de 37,6%, soit davantage que lors de la crise des années 1990. Toute la filière du bâtiment est touchée par ce ralentissement, mais compte sur le plan de relance pour en amortir le choc.

L'ensemble de la filière est affecté par le recul de la promotion immobilière, sans précédent depuis trente ans.

La brutalité de la crise qui frappe le secteur de la promotion immobilière est sans précédent depuis trente ans, selon la Fédération des promoteurs-constructeurs (FPC). En 2008, les ventes de logements neufs (79 400) ont en effet reculé de 37,6 %, selon les chiffres du ministère de l'Écologie parus hier. Plus sévèrement encore qu'au cours de la crise immobilière des années 1990. En 2008, les mises en chantier et permis de construire ont par ailleurs chuté d'environ 20 % par rapport à l'année précédente.

La tendance s'aggrave au mois de janvier 2009 avec une baisse des mises en chantier de 29 %. « Comme les ventes du second semestre 2008 ont nettement baissé, le recul des mises en chantier devrait se poursuivre au moins jusqu'au mois de juin », prévoit Jean-François Gabilla, président de la FPC, qui ne prévoit pas de reprise avant 2010. Autre motif de pessimisme, l'abandon de centaines de programmes immobiliers l'an passé par les promoteurs afin d'éviter de gonfler leurs stocks. « Le ralentissement de la production en 2008 et 2009 creusera la crise du logement et ne fera pas baisser les prix dans le neuf », ajoute Jean-François Gabilla. Si les opérations commerciales et remises de 5 % à 15 % resteront d'actualité sur les logements terminés invendus (environ 5 000 en France), la FPC parie plutôt sur une stabilisation des prix cette année. Depuis un an, les promoteurs s'orientent davantage vers la vente de logements plus compacts, mieux adaptés aux budgets des primo-accédants.

Les espoirs du plan de relance

Les constructeurs de maisons individuelles sont aussi touchés. Leurs ventes se sont tassées de 23 % par rapport à 2007, selon l'Union des maisons françaises.

Maigre espoir pour les professionnels, le frémissement observé depuis début janvier 2009. La baisse des taux d'intérêt conjuguée au doublement du prêt à taux zéro -  limité à l'année 2009 - ont redonné le moral au secteur. Même s'ils ne parviendront pas à enrayer une réduction d'effectifs d'environ 15 % dans la promotion immobilière, selon la FPC. « En ce début d'année, les contrats de réservation enregistrés par les promoteurs sont deux à trois fois plus élevés qu'à la fin de l'année dernière », observe Jean-François Gabilla. Parallèlement, le taux de désistement qui dépassait les 50 % au cours du second semestre 2008 flirte de nouveau avec les 25-30 %. Les promoteurs se réjouissent par ailleurs du nouveau dispositif d'investissement locatif Scellier, plus fort et lisible, qui semble avoir suscité l'intérêt des investisseurs.

Un regain d'espoir partagé par la Fédération française du bâtiment (FFB). « Sans le plan de relance, le secteur du bâtiment aurait reculé de 6 % en volume en 2009, estime son président, Didier Ridoret. Il faut six à neuf mois maintenant pour que les choses se mettent en place. » À ce jour, la FFB espère que le recul de l'activité sera limité à 4 % à la faveur notamment des 1 000 projets de construction qui seront relancés dans l'Hexagone ou encore de l'écoprêt qui accélérera les travaux de rénovation.

Reste que l'ensemble de la filière du bâtiment est touché. « Ça commence par les propriétaires de terrains, par les architectes, les bureaux d'études, jusqu'aux PME du bâtiment  », explique Jean-François Gabilla. Les entreprises du bâtiment, dont le quart de l'activité dépend de la construction de logements, disposent aujourd'hui d'à peine cinq mois de visibilité. L'emploi permanent dans le secteur pourrait reculer en 2009 de 25 000 à 30 000 emplois, selon la FFB. À fin novembre, les défaillances d'entreprises avaient augmenté de 28,8 % sur douze mois, selon l'Insee.

Des sites qui promettent de vendre plus vite

Surfant sur la crise de l'immobilier, des sites internet proposent d'aider les propriétaires à vendre au plus vite leur logement.

L'immobilier est un marché en pleine croissance… pour les entrepreneurs du web. Alors que les ventes ont de plus en plus de mal à se concrétiser, les sites promettant aux propriétaires de vendre au mieux et au plus vite leur bien immobilier ont fleuri ces derniers mois. Certains sites ont développé des outils pour évaluer le prix d'un bien, sélectionner au mieux les acquéreurs, fournir aux vendeurs une pancarte «A vendre» et même proposer des biens «low cost».

Une commission réduite

Efficity.com. Pour tirer les prix vers le bas, cette agence immobilière «low cost» a réduit sa commission à 1% contre 5% à 6% habituellement. Selon Christophe du Pontavice, «cela permet aux propriétaires de préserver leur prix net vendeur et à l'acquéreur d'obtenir un prix plus avantageux.» De même, contrairement à une agence immobilière classique, Efficity.com ne possède pas de réseaux de boutiques. Pour réduire encore les prix, l'agence laisse aux propriétaires le soin d'organiser les visites. Ce concept d'agence low cost a déjà fait des émules.

«Nous excluons les vendeurs trops gourmands»

Lowscostappart.com s'adresse aux particuliers «désireux de vendre et/ou acheter rapidement.» Ici, pas de frais de commission ni d'intermédiaire. Les propriétaires paient 29€90 par mois pour publier leur annonce en ligne. «Nous excluons également les vendeurs trop gourmands car, aujourd'hui, ce sont les acquéreurs qui font les prix», explique Michael Sfedj, co-fondateur du site. L'idée étant d'éviter que des biens restent des mois en ligne sans trouver acquéreurs. Comme en période de soldes, le site affiche l'ancien prix barré et le nouveau tarif «low cost». Pour l'instant, les offres sont principalement ciblées en région parisienne mais devraient se généraliser à l'ensemble du territoire.

Un pack téléphonique interactif

Panneaugratuit.com. Ce site permet, après inscription, de recevoir un panneau (80cm x 60cm) décrivant le bien mis en vente. Panneaugratuit.com propose également aux vendeurs de créer un répondeur vocal interactif, pour intercepter les appels des potentiels acheteurs. Ce site offre également un espace vendeur virtuel pour, par exemple, noter ses dates de rendez-vous. La fourniture du panneau est gratuite, sauf frais de livraison (7€90). Pour deux et trois panneaux, il en coûtera respectivement 20 et 30 euros. Pour obtenir le pack téléphone interactif, les vendeurs devront débourser 11€90 pour un crédit de 10 heures sur un téléphone fixe ou 1 heure sur un mobile.

Estimation automatique du prix

Meilleursagents.com. Les fondateurs de ce site ont développé un système pour estimer le prix du bien vendu au m2. Cet outil, réalisé à partir de l'historique des transactions des notaires, permet de connaître sur Paris le prix au mètre carré par quartier, rue, immeuble et même par étage. Le courtier propose ensuite de mandater le bien pour le vendre. Les équipes du site sélectionnent deux agences immobilières en se basant notamment sur des critères de performance en matière de vente, de prix et de délais. Le courtier met ainsi en concurrence les deux agences pour accélérer les délais de ventes. Si la transaction est réussie, le site facture 4% du prix du bien en frais (commission des agences incluses).

Un relais auprès des agences Immomaestro.com. L'idée de ce site : «aider gratuitement les propriétaires à placer leur bien dans les meilleurs agences immobilières en France.» Les vendeurs évitent ainsi le travail de prospection et de sélection d'agences immobilières. Les propriétaires ont simplement à décrire leur bien pour être ensuite contactés par des agences immobilières. La sélection des agences se fait sur trois critères : taux de transactions élevés et délai de vente plus court que la concurrence, être spécialiste d'une zone géographique et s'engager à respecter la «charte de confiance et de confidentialité» du site. Immomaestro.com est ensuite rémunéré par les agences grâce à un pourcentage sur la commission.

Immobilier : comment calculer le juste prix ?

Tous les professionnels l'assurent : il est possible de déterminer le prix objectif d'un logement. Mais en cette période de baisse du marché, peut-on vraiment se fier à leurs procédés ?

Pour obtenir le prix d'un logement, il faut passer par les espoirs du vendeur et les tractations des acheteurs. Rien n'est en effet plus subjectif que le coup de cœur de l'acheteur et la valeur affective qu'accorde le vendeur à son bien. Existe-t-il pour autant une méthode fiable pour obtenir la valeur d'un logement. Oui, mais elle est réservée à l'administration fiscale. Cette dernière a, en effet, entre les mains le fichier baptisé ŒIL pour «Observatoire des évaluations immobilières locales.» Il contient notamment les mutations à titre gratuit et onéreux, ce qui donnerait un véritable aperçu des prix pratiqués en France. Ce fichier devrait être rendu public d'ici à 2010 sous le nom de Patrin. D'ici là, les particuliers devront encore faire confiance aux méthodologies des professionnels. A commencer par la méthode comparative. «Il faut prendre des biens similaires vendus dans son quartier, mais il ne sert à rien de s'appuyer sur le prix moyen d'un quartier, avance Jean-Michel Guérin, président de «Particuliers à particuliers» (PAP) et co-auteur de «Savoir vendre son bien immobilier». On applique ensuite une décote de 10% pour tenir compte du taux de négociation.»

Les notaires, eux, se servent des bases des données «B.I.E.N», en Ile-de-France, et «Perval», en Province, pour accéder aux dernières ventes qui ont eu lieu dans un quartier. «Ce service coûte 10 euros pour l'Ile-de-France et environ 45 euros en région, précise le notaire Pierre Bazaille. Cela permet de dire aux clients : ‘voilà où en sont les prix' dans telle zone géographique.» Autre méthode employée par les professionnels : la capitalisation. «On se base sur le loyer que l'on pourrait tirer du bien en lui appliquant un certain taux de rentabilité», poursuit Jean-Michel Guérin. Ce rendement sera d'autant plus élevé que la surface du bien est petite.

Estimer la qualité du logement

L'estimation se poursuit en visitant le bien. Là, une somme de critères entre en compte. «Par exemple, un bien sur une avenue particulièrement passante sans double vitrage perdra de sa valeur», indique le président de PAP. De même que l'état de l'électricité, de la plomberie et du chauffage donne une indication sur l'état général du bien. «Les notaires ont mis au point un indice de ‘vétusté mètre', explique Pierre Bazaille. Nous rentrons un certain nombre de données dans le logiciel, notées de 1 à 5, qui fournissent un état final de la qualité du bien.»

L'absence ou la présence d'une terrasse est aussi un facteur déterminant dans le prix de vente. Pour calculer le prix d'une terrasse, «on divise sa surface par trois et on applique le prix au mètre carré du logement, précise Jean-Michel Guérin. Enfin, cela dépend de la taille de la terrasse. Si elle est très grande, on divise sa taille seulement par deux.»

De même, l'étage est un facteur important dans le prix du bien. «Un rez-de-chaussée est dévalué de 30% par rapport aux étages supérieurs», lance Jean-Michel Guérin. A contrario, un cinquième étage sans vis-à-vis se vendra plus cher. «Mais dans ce dernier cas, on fera attention à connaître les charges supplémentaires à payer», poursuit le président de PAP.

15% à 20% de différence avec les agents immobiliers

Les professionnels s'attachent également à l'environnement immédiat du bien. Est-il à proximité des transports en commun, d'une école, de commerces ? Si c'est un studio est-il proche des facs, etc. «C'est ce que l'on appelle les caractéristiques hédonistes du bien. Elles sont assez subjectives», concède Pierre Bazaille. Les méthodes des professionnels seraient-elles partiales ? «Lorsque les prix montaient, il était plus facile de donner un prix au bien. Dans le contexte actuel baissier, il est particulièrement difficile de trouver le juste prix», estime quant à lui, Raoul Filippi, expert judiciaire mandaté par le Tribunal pour estimer des biens par exemple en cas de divorce. Lui aussi applique une grille de critères pour évaluer la valeur d'un bien. Mais «rien n'est mathématique. Par exemple, j'essaie de me mettre dans la peau des futurs acheteurs, quand un bien se démarque, je me demande s'ils auront le coup de cœur. On conjugue donc des données objectives et des impressions subjectives pour pondérer la valeur d'un bien.»

Dans sa profession, il constate aussi des évaluations particulièrement différentes entre celles des notaires et celles des agents immobiliers. «Quand je fais une estimation, je demande aux notaires et aux agents ce qu'ils pensent du bien. En général, leurs estimations varient de 15% à 20% avec les miennes. Quand le marché montait, ils étaient au-dessus maintenant, c'est en deçà.»