Assurance décès-invalidité
L’assurance décès invalidité permet au banquier d’être acquitté de la dette de l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité de ce dernier. Elle est aujourd’hui exigée par les banques françaises bien que légalement non obligatoire. Elle comprend les garanties suivantes : • Décès • Invalidité absolue et définitive • Incapacité temporaire de travail
Acte Authentique de vente
Il s'agit d'un acte rédigé généralement par un notaire. Si la garantie de votre prêt est une hypothèque, seul le notaire
est autorisé à effectuer les démarches en ce sens. Le contrat de vente atteste l'accord des parties contractantes
et précise les caractéristiques des biens et les conditions générales de la vente.
Apport Personnel
Apport personnel 1.1.1 Constituer l’apport personnel L’apport personnel peut être constitué grâce à : • L’épargne • Le Plan Epargne Logement • Le P.E.A. • Le Plan Epargne Entreprises • La Vente d’un bien • Un Prêt Relais • Un Prêt 0% • Un Prêt 1% …… 1.1.2 Les critères des établissements financiers L’apport personnel peut faciliter la négociation d’un bon taux : • 10% par rapport au montant du bien est souvent le minimum exigé • 20 à 30% par rapport au montant du bien est apprécié. Cependant les différents établissements financiers ne réagissent pas tous de la même façon. Certains sont moins regardant sur l’apport financier. 1 Pour plus d’information, contactez-nous par le biais de la fiche Contact ou en remplissant le formulaire de demande de prêt en ligne. Ceci nous permettra de vous guider dans vos démarches et d'obtenir pour vous le meilleur taux. 1.1.3 Evaluez votre ratio Apport Personnel sur montant en % Le RATIO se calcule de la façon suivante : (Apport personnel* / Montant du bien ) × 100 * après règlement des frais de notaire, frais d’agence, frais de déménagement, frais divers, … votre RATIO en % 15 % votre apport personnel sera apprécié par l’établissement financier De 9 à 15 % votre apport personnel représente le minimum recommandé < 9 % il sera nécessaire de négocier avec des établissements non regardants sur l’apport personnel
Crédit relais
Le prêt relais est un prêt permettant d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien bien. Sa durée maximale est de 2 ans et son montant est limité à 80 % du bien à vendre. Vous avez à régler généralement des frais de dossier, d’assurance, d’hypothèque propres au nouveau bien. Souvent pour attribuer la valeur du bien à vendre, la banque impose une expertise. Ceci leur permet de juger de la cohérence du prix du bien à la vente. • Pour un prêt relais, il est recommandé d’être certain de la brièveté de l’opération, elle ne doit pas excéder 1 an. Sinon son coût de revient est excessif. • Lorsque vous changez de résidence principale du fait d’une mutation professionnelle le prêt 1 % logement est envisageable. Il peut servir de prêt relais à un taux extrêmement compétitif.
Caution d’une personne Physique
Elle permet a une personne majeure de se porter caution pour le montant de l’emprunt d’une autre personne. Elle permet d’éviter les frais. On l’utilise généralement pour des prêts qui n’excèdent pas 30.000 €. La personne physique qui se porte caution est responsable du bon remboursement de l’emprunt.
Caution Mutuelle
La caution mutuelle mutualise le risque. La caution mutuelle garantit le créancier de son remboursement. La société de caution mutuelle prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. C’est cette garantie mutualisée qui assure l’établissement prêteur d’un remboursement en cas de souci. En fin de prêt 75 à 80 % de ce que vous avez versé en garantie vous sera remboursé. Le remboursement est fonction de la proportion de mauvais emprunteurs pendant la durée de votre prêt. La société de caution mutuelle peut vous refuser la garantie si elle trouve votre dossier trop dangereux. Aujourd’hui la société de caution mutuelle crédit logement, http://www.creditlogement.fr a la plus large part de marché.
Compromis de vente
Le compromis de vente est un avant contrat de vente. C’est à la fois une promesse d’achat de la part de l’acquéreur et une promesse de vente de la part du vendeur. Pour que le bon déroulement de la vente soit possible, il y a certaines conditions à réaliser, on les appelle conditions suspensives. Si elles ne sont pas réalisées la vente ne peut pas avoir lieu. Il existe 3 conditions suspensives particulières : • Un délai pour l’obtention du certificat d’urbanise • Le droit de préemption de la ville • L’obtention du financement de l’acquéreur à un taux et pour une durée de mensualités à mentionner de préférence dans le compromis. Pour bénéficier des meilleurs taux de crédit immobilier sur le marché et obtenir des conseils personnalisés à votre projet, cliquez sur Demande de prêt . Le compromis de vente peut être signé sous seing privé. Il doit nécessairement être publié sous 10 jours. Il donne lieu au versement d’un acompte, dédit, arrhes ou indemnité d’immobilisation suivant ce qui a été mentionné dans le compromis. Si la vente n’est pas réalisée du fait de l’acquéreur tandis que les conditions suspensives sont levées, l’acompte reste au vendeur. La loi SRU accorde un délai de réflexion de 7 jours après la signature lorsqu’elle est réalisée sous seing privé.
Contrat de construction
Le contrat de construction est un engagement écrit sur la qualité, le prix et les délais des travaux. Le contrat de construction est utilisé lors de la construction d’un logement individuel par exemple. C’est un contrat entre le client et l’entreprise ou l’architecte contractant général responsable de la livraison du bien clef en main. Dans ce contrat sont mentionnés les éléments suivants : • La désignation du terrain • Le prix du bien • L’échéancier des paiements • Les informations concernant le permis de construire • Le financement • Le début des travaux et les délais • L’assurance dommage ouvrage • Les garanties financières • Les clauses suspensives. Légalement aucun versement ne doit être effectué avant la signature du contrat de réservation. Lors de la signature, vous pouvez verser un dépôt de garantie de 3% maximum du prix de construction. Après signature, vous avez 7 jours de réflexion. Ces 7 jours peuvent vous permettre de vous rétracter sans frais. Le Contrat de construction est signé avec : L’architecte qui a réalisé les plans et qui suit les travaux. Ceci signifie que les travaux sont effectués par ses sous-traitants ou des intervenants de son choix. Il s’agit de l’architecte contractant général en opposition avec l’architecte . OU avec l’entreprise qui est en charge du gros œuvre, de la mise hors d’eau (toit) et de la mise hors d’air. Si vous dissociez l’ensemble des postes, les responsabilités seront partagées, vous ne pourrez pas établir de contrat de construction. L’assurance Dommage Ouvrage reste obligatoire mais vous ne bénéficiez pas des autres garanties qui sont : La garantie de remboursement La garantie d’achèvement
Contrat de réservation
Le contrat de réservation concerne les biens neufs ou en cours de construction. Il permet essentiellement d’acheter sur plan. Le vendeur doit réserver au futur acquéreur le bien neuf ou en construction désigné. L’acquéreur verse un dépôt de garantie. Lors de la réception du contrat, l’acquéreur a 7 jours de réflexion pour revenir sur sa décision auquel cas le dépôt de garantie lui sera restitué. Ce dépôt de garantie représente : • 5 % maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévue avant 1 an, • 2 % maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévue avant 2 ans Ce dépôt de garantie est bloqué, il ne sera encaissé qu’au moment de la signature de l’acte de vente.
Prêt IN FINE
Durant la période du prêt in fine, le capital emprunté est placé en épargne sur un contrat du type assurance-vie, … Ce capital est versé en un seul versement ou en plusieurs. Le capital placé produit des intérêts. Le capital placé ainsi que les intérêts produits permettront à l’échéance de rembourser en une seule fois le capital emprunté. En revanche les intérêts du prêt sont remboursés de façon mensuelle. Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Le prêt in fine dure entre 5 et 15 ans, idéalement 10 ans. Le taux obtenu est généralement plus intéressant que pour un prêt classique. En effet, l’établissement prêteur est en même l’établissement chez qui le client signe pour un produit d’épargne. En général l’apport personnel exigé est de 20 % du montant du bien.
Loi CARREZ
La loi Carrez du 18 décembre 1996 donne l’obligation d’indiquer la surface dès l’acte d’avant vente. Si la surface n’est pas précisée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une annulation de la vente dans un délai de 1 mois. Si la surface réelle est inférieure à 5 % de la surface indiquée dans l’acte, l’acquéreur a un délai de 1 an après la vente pour demander une réduction du prix.
Loi SRU
La loi SRU – Solidarité et Renouvellements Urbains – du 13 décembre 2000 et effective à partir de 1er juin 2001 donne un délai
de réflexion de 7 jours au futur acquéreur à partir de la signature de l’acte d’avant-vente. Si l’acquéreur se rétracte durant cette période, on lui restitue les sommes versées.
Promesse de vente :
La promesse unilatérale de vente lie le vendeur, sachant que l’acquéreur est lié à 3 conditions suspensives. Pour que le bon déroulement de la vente soit possible, il y a certaines conditions à réaliser, on les appelle conditions suspensives. Si elles ne sont pas réalisées la vente ne peut pas avoir lieu. Il existe 3 conditions suspensives particulières : • Un délai pour l’obtention du certificat d’urbanise • Le droit de préemption de la ville • L’obtention du financement de l’acquéreur à un taux et pour une durée de mensualités à mentionner de préférence. Le compromis de vente peut être signé sous seing privé. Il doit nécessairement être publié sous 10 jours. Il donne lieu au versement, par défaut il s’agit d’une indemnité d’immobilisation sauf si dans l’acte on mentionne qu’il s’agit d’arrhes, de dédit ou de clause pénale. Si la vente n’est pas réalisée du fait de l’acquéreur tandis que les conditions suspensives sont levées, l’acompte reste au vendeur. La loi SRU accorde un délai de réflexion de 7 jours après la signature lorsqu’elle est réalisée sous seing privé.
Taux fixe
Un crédit à taux fixe est un crédit dont le taux est fixé au moment de la mise en place du crédit.
Il permet de connaître dès le départ toutes les modalités de remboursement du prêt effectué.
Dans un prêt à taux fixe et à échéances constantes, le montant des versements périodiques ne varie pas pendant toute la durée du remboursement.
Taux révisable
C’est un taux pouvant évoluer à la baisse ou à la hausse en fonction des fluctuations du marché, à la hausse comme à la baisse.
Les prêts à taux variables ont des taux plus intéressants initialement que le prêt à taux fixe. En revanche, le prêt évolue en fonction de l’évolution de l’indice sur lequel le taux est indexé. La variation du taux se répercute de l’une des 3 façons suivantes : • Les mensualités varient. Il s’agit de prêts à durée fixe et à échéance variable. • Les mensualités et la durée varient. Lorsque la mensualité est plafonnée, et que le plafond est atteint la hausse du taux se répercute alors sur la durée. Il s’agit de prêts à durée et échéances variables. • La durée varie. Dans ce cas, les mensualités peuvent varier mais seulement en fonction de l’indice de l’inflation. Si le taux monte, l’augmentation des intérêts sera répercutée sur la durée du prêt. Certains établissements peuvent plafonnés contractuellement la durée du prêt à 5 ans. Lors d’un prêt à taux variable, il n’y a pas de pénalité lors d’un remboursement anticipé. C’est une information à vérifier avant la signature du contrat. Certains établissements peuvent ajouter une clause ne permettant le remboursement anticipé que 2 à 5 ans après l’ouverture du prêt. La durée d’un prêt à taux variable ne doit pas être trop longue. Dans la plupart des établissements, elle est limitée à 15 ans. Le taux d’appel d’un prêt à taux variable peut être très bas et augmenter de façon plus significative après la première révision. Il est nécessaire de voir avec l’établissement proposant le prêt, l’indice sur lequel s’appuie le taux et la marge prise par l’établissement. Le prêt à taux variable peut offrir une première période de révision de 2 à 5 ans pendant laquelle le taux ne variera pas. Lors d’un prêt à taux variable, il doit être possible en cours de prêt de passer sur un taux fixe. C’est une information à vérifier dans le contrat ainsi que le coût qu’elle représente.
Tableau d’Amortissement
Le Tableau d'amortissement est déterminé à partir de : Revenus mensuels Charges mensuelles de crédits Durée Taux d'intérêt Taux d'assurance Le Tableau d'amortissement vous permet de connaître : Mensualités Montant emprunté Coût du crédit
Taux effectif global
Pour déterminer le T.E.G., on part du taux de base auquel on ajoute tous les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, assurances et obligations, commissions, …). Le T.E.G. permet de comparer différentes offres de crédit et de connaître le coût réel du crédit. Le T.E.G. doit obligatoirement être mentionné dans l’offre du prêt.
Taux moyen mensuel du Marché monétaire
Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que : • L’Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois. • Ou l’Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois. Il s’agit d’indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu’au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans). Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence. Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).
Transfert de Crédit
Le transfert de crédit se présente essentiellement lorsque l’on achète un nouveau bien alors que l’on est déjà propriétaire. On effectue cet achat dans l’attente de revendre l’ancien bien. Dans ce cas, les banques ont prévu des crédits relais. Leur montant est habituellement limité à 80% de la valeur du bien à vendre. Les taux de ce crédit relais sont fixes, dans le temps il est limité à 2 ans. Le remboursement est mensuel ou est réalisé lors de la vente du bien antérieur. L’avantage est de conserver son crédit tel qu’il avait été négocié. Il est également possible de prendre un nouveau crédit. L’avantage est de commencer à rembourser réellement le nouveau bien et d’avoir plus de temps pour vendre mieux l’ancien bien. Il faut inclure la possibilité de rembourser par anticipation sans pénalité. Pour connaître les taux et les mensualités que nous pouvons obtenir pour vous, pour recevoir du conseil sur votre projet, cliquez sur demande de prêt.
